ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ И ОТВЕТ НА ВОПРОС: КАК КУПИЛИ КВАРТИРУ И ПОТЕРЯЛИ ЕЕ, ПОТОМУ ЧТО ПРОСТО НЕ ПРОВЕРИЛИ ДОВЕРЕННОСТЬ!

В данной юридической консультации адвокат Владимир Клим анализирует крайне опасное судебное дело из реальной практики, когда добросовестные покупатели полностью лишились приобретенной квартиры из-за того, что не провели элементарную проверку нотариальной доверенности продавца.

Как купили квартиру и лишились её из-за непроверенной доверенности: полный юридический анализ рисков и защиты покупателя

В своей практике адвокат Владимир Клим (Юридическая компания «ДОМПРАВО») неоднократно подчеркивает известную мудрость: учиться следует на ошибках других людей, поскольку собственной жизни не хватит, чтобы лично пройти через все возможные судебные ловушки.

Сегодня на рынке недвижимости сложилась ситуация повышенного риска: из-за массового выезда граждан за пределы Украины огромная доля квартир и домов продается по нотариальным доверенностям. Родственники, знакомые или привлеченные риелторы выступают доверенными лицами тех, кто физически находится за границей. Покупатели же часто ограничиваются лишь формальной проверкой документа в кабинете нотариуса. Такая легкомысленность приводит к трагедии: люди отдают все свои сбережения, покупают жилье, а впоследствии суд изымает у них имущество без какой-либо компенсации.

Сюжет реального дела: почему покупатели теряют и квартиру, и деньги

Реальное судебное дело, которое приводит адвокат, разворачивалось по типичному, но крайне опасному сценарию:
Граждане подобрали хороший объект недвижимости по вполне адекватной рыночной цене.
Продажа осуществлялась представителем по нотариально заверенной доверенности от имени владельца, который находился за границей.

На момент подписания сделки доверенность была официально зарегистрирована в Едином реестре доверенностей и по формальным признакам не вызывала подозрений.
Однако через некоторое время появились законные претенденты и родственники настоящего владельца, которые обратились в суд с иском о вытребовании недвижимости из чужого незаконного владения (виндикационный иск).
Суд полностью удовлетворил требования истцов и лишил покупателей жилья. При этом покупателям не помогла бы даже попытка быстро перепродать недвижимость третьим лицам, поскольку согласно нормам Гражданского кодекса Украины имущество, выбывшее вопреки воле законного владельца, подлежит безусловному возврату даже от добросовестного приобретателя.

Три основные схемы и скрытые риски продажи жилья по доверенности

Адвокат выделяет три ключевых юридических основания, по которым нотариальная доверенность превращается в недействительный документ:

1.Внезапная смерть доверителя накануне или в день сделки

В соответствии с гражданским законодательством Украины смерть физического лица, выдавшего доверенность, автоматически и мгновенно прекращает действие этого документа.
Если реальный владелец скончался за границей за день, за несколько дней или даже за пару часов до подписания договора в Украине, доверенность аннулируется по закону. Представитель уже не имеет никаких законных полномочий ставить подпись и получать средства.

Впоследствии законные наследники возбуждают наследственное дело и обнаруживают, что недвижимость умершего была отчуждена посторонним лицом. Поскольку средства в наследственную массу не поступили, наследники без труда признают договор недействительным и возвращают квартиру себе, оставляя покупателя ни с чем.

2.Поддельные зарубежные доверенности и псевдолегализация

Владелец недвижимости действительно проживает за границей, однако мошенники самостоятельно фабрикуют доверенность от его имени за пределами Украины (например, используя печати сомнительных иностранных нотариусов).
Далее такой документ передается в Украину, где проходит официальный перевод, процедуру апостилирования или консульской легализации. На основании этого документ легально заносится в государственный Единый реестр доверенностей Украины.
Документ выглядит полностью подлинным и действительным, нотариус видит его в реестре, но на самом деле сам владелец никогда не выражал воли на отчуждение своего жилья. Настоящий владелец через некоторое время узнает о продаже и без труда возвращает имущество через суд.

Мошенничество с использованием чужого или поддельного паспорта на территории страны

Злоумышленники находят или похищают паспорт настоящего владельца, подбирают похожего человека или подбирают грим, чтобы лицо соответствовало фотографии в документе.
Этот подставной человек приходит к обычному украинскому нотариусу, успешно оформляет генеральную доверенность на своего сообщника, и тот выставляет квартиру на продажу.
Поскольку в Украине нет единой базы для автоматической проверки подлинности паспортных бланков или переклеенных фотографий, нотариус заверяет документ, который на самом деле является уголовной фальсификацией.

Практический алгоритм защиты от адвоката Владимира Клима

Чтобы не пополнить печальную статистику обманутых покупателей и не потерять миллионы гривен, адвокат рекомендует применять простое, но стопроцентно эффективное правило:

Обязательная видеосвязь непосредственно во время заключения сделки:

Когда вы находитесь в нотариальной конторе перед подписанием договора купли-продажи, представитель продавца обязан обеспечить прямой контакт с реальным владельцем имущества. Любые оправдания об отсутствии интернета, плохом телефоне или нехватке времени свидетельствуют о прямой попытке обмана.

Подробная проверка личности и намерений по видеосвязи:

Свяжитесь с владельцем через видеосвязь (Viber, WhatsApp, Telegram, FaceTime). Попросите его продемонстрировать на камеру свой паспорт, другие документы, удостоверяющие личность, назвать точные параметры и адрес квартиры, подтвердить факт выдачи доверенности, актуальное желание продать объект именно сегодня и согласованную сумму расчета.

Видеофиксация общения:

Зафиксируйте этот сеанс видеосвязи с помощью записи экрана или видеозаписи на отдельный телефон. В случае смерти реального владельца или действий профессиональных мошенников найти и предъявить нужного живого человека в точно определённый день и время в режиме реального времени практически невозможно.

Тщательная проверка истории квартиры и продавца:

Проверяйте не только сам документ доверенности, но и личность доверителя и доверенного лица через судебные органы Украины, Реестр должников и историю предыдущих переходов права собственности с привлечением профильного адвоката по недвижимости.

АДВОКАТ — КУПЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ

ИСКОВЫЕ ЗАЯВЛЕНИЯ ПО КУПЛЕ НЕДВИЖИМОСТИ

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ КУПЛИ НЕДВИЖИМОСТИ

ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

СОВЕТЫ ЮРИСТА КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

ОБРАЗЦЫ ИСКОВЫХ ЗАЯВЛЕНИЙ В ДЕЛАХ ПО КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ