КАК КВАРТИРА, ПРИОБРЕТЕННАЯ У ЗАСТРОЙЩИКА НА ОБЩИЕ СРЕДСТВА, МОЖЕТ СТАТЬ ЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ?

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ И ОТВЕТ НА ВОПРОС: КАК КВАРТИРА, ПРИОБРЕТЕННАЯ У ЗАСТРОЙЩИКА НА ОБЩИЕ СРЕДСТВА, МОЖЕТ СТАТЬ ЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ?

В данной юридической консультации адвокат Владимир Клим разбирает крайне распространенную жизненную и юридическую коллизию: как делится жилье в новостройке, приобретенное в браке по предварительному договору купли-продажи (инвестиционному договору), если дом еще не введен в эксплуатацию, а супруги решили развестись.

О чем рассказывает автор и в чем заключается основная идея видео

Пословица автора: «Не говори „гоп“, пока не перепрыгнешь, и не говори „мое“, пока не внесешь в реестр».
Основная мысль: Если во время брака квартира в новостройке оформлена только на одного из супругов по предварительному договору (или договору инвестирования), а дом на момент развода ещё не сдан в эксплуатацию и право собственности в Государственном реестре вещных прав не зарегистрировано, другой супруг не может признать за собой право собственности на 1/2 квартиры через суд.
Верховный Суд рассматривает предварительный договор лишь как обязательство заключить основной договор в будущем, а не как приобретение права собственности на недвижимость. Соответственно, второй из супругов (незарегистрированный собственник) имеет право претендовать исключительно на денежную компенсацию половины внесенных средств, что в разы меньше реальной рыночной стоимости готового жилья.

Ключевые тезисы и подробный разбор от адвоката

1. Сюжет типичной жизненной ситуации

Молодая пара вступает в брак, покупает квартиру в новостройке (собирают деньги самостоятельно или им помогают родители с обеих сторон).
Застройщик заключает договор по типовой инвестиционной схеме — предварительный договор купли-продажи, в котором закреплена обязанность в будущем заключить основной договор.
Застройщики обычно отказываются вписывать в такой договор сразу обоих супругов (ссылаясь на шаблоны CRM-систем, внутренние юридические регламенты или программное обеспечение), поэтому договор подписывает только один из супругов (он становится так называемым «титульным собственником»).
Спустя некоторое время отношения распадаются, супруги разводятся, а дом до сих пор строится и не введён в эксплуатацию.

2. Судебная тяжба продолжительностью 5 лет: эволюция решений

Исковые требования: Тот из супругов, кто не указан в договоре, подает иск о признании права собственности на 1/2 долю квартиры / имущественных прав или о признании недействительными действий другого.
Суд первой инстанции: применяет общую презумпцию общности имущества супругов (ст. 60 Семейного кодекса Украины) и делит права на объект пополам между бывшими мужем и женой.
Апелляционный суд: отменяет это решение.
Верховный Суд: Ставит окончательную точку — недостроенный объект по предварительному договору между супругами в натуре не делится.

— По предварительному договору право собственности на недвижимое имущество не возникает. Возникает лишь обязательственное право на требование заключить договор купли-продажи в будущем.

— Поскольку объекта недвижимости как такового юридически ещё не существует (отсутствует ввод в эксплуатацию и запись в Государственном реестре вещных прав), признать долю права собственности на квартиру невозможно.

3. Финансовая катастрофа для нетитульного владельца

Согласно правовой позиции суда, тот из супругов, на чьё имя договор не оформлен, имеет право требовать от другого лишь денежную компенсацию половины суммы, фактически внесённой по договору инвестирования.
В чём заключается финансовая пропасть: на этапе «котлована» инвестиция могла составлять условные $30 000. На момент сдачи дома и завершения судебных споров (через 3–5 лет) готовая квартира может стоить $60 000–$80 000.
Нетитульный владелец получает лишь половину от первоначальной суммы инвестиции ($15 000), которая из-за инфляции и роста стоимости квадратного метра даже близко не позволяет приобрести аналогичное жилье, тогда как титульный владелец оставляет за собой всю готовую квартиру.

4. Как правильно обезопасить себя: практический совет и решение

Если застройщик отказывается указывать обоих супругов в предварительном договоре или договоре бронирования/инвестирования, супругам необходимо заключить отдельный нотариальный брачный договор (или договор о порядке раздела совместного имущества).
В этом договоре следует четко оговорить: несмотря на то, что договор с застройщиком подписан одним из супругов, денежные средства являются общими, а право требования и будущий объект недвижимости будут принадлежать мужу и жене в равных долях (по 1/2).
Стоимость заверения такого договора у нотариуса составляет несколько тысяч гривен, однако он гарантированно спасает от потери имущества и многолетних безрезультатных судебных издержек.

АДВОКАТ — КУПЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ

ИСКОВЫЕ ЗАЯВЛЕНИЯ ПО КУПЛЕ НЕДВИЖИМОСТИ

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ КУПЛИ НЕДВИЖИМОСТИ

ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

СОВЕТЫ ЮРИСТА КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

ОБРАЗЦЫ ИСКОВЫХ ЗАЯВЛЕНИЙ В ДЕЛАХ ПО КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ