Как купить объект недвижимости в доме культурного наследия?

Юридическая консультация: Как купить объект недвижимости в доме культурного наследия?

 Данная статья будет интересна лицам, которые хотят приобрести недвижимость, представляет собой объект культурного наследия. Мы рассмотрим вопрос возможности отчуждать такие объекты, на что стоит обратить внимание, возможно ли в дальнейшем признать договор отчуждения недействительным, и как получить разрешительную документацию для отчуждения объекта культурного наследия.

БЕСПЛАТНАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО НЕДВИЖИМОСТИ.

Итак, первый вопрос. Могут ли отчуждаться объекты принадлежащие к культурному наследию?

Юридическое сопровождение покупка недвижимости….

В соответствии со ст. 18 Закона «Об охране культурного наследия» объекты культурного наследия, являющихся памятниками (за исключением памятников, отчуждение или передача которых ограничивается законодательными актами Украины) могут быть отчуждены, а также переданы собственником или уполномоченным им органом во владение, пользование или управление другому юридическому или физическому лицу при наличии согласования соответствующего органа охраны культурного наследия. Если отчуждается памятник местного значения, такими органами выступают на основании ст. 6 Закона органы охраны культурного наследия областных, Киевской и Севастопольской городских государственных администраций.

Юридические консультации по вопросам покупки недвижимости…

На что стоит обратить внимание при отчуждении недвижимости, которая представляет собой объект культурного наследия?

В соответствии со ст. 20 Закона в случае продажи памятника (кроме памятника, не подлежит приватизации) собственник или уполномоченный им орган обязан в письменной форме уведомить об этом соответствующий орган охраны культурного наследия с указанием цены и других условий продажи. Центральные органы исполнительной власти, обеспечивающим формирование и реализует государственную политику в сфере охраны культурного наследия имеет право приоритетного приобретения памятника национального значения. Орган исполнительной власти Автономной Республики Крым, органы охраны культурного наследия областных, Киевской и Севастопольской городских, районных государственных администраций и соответствующий исполнительный орган сельского, поселкового, городского совета имеют право преимущественной покупки памятника местного значения. В случае отказа от осуществления этого права или неосуществления его в течение месяца со дня получения уведомления собственник или уполномоченный им орган имеет право на продажу памятника. Право преимущественной покупки памятника не применяется, когда покупателем памятника, находящегося в частной собственности, являются дети, супруг и родители или, при их отсутствии, братья и сестры, а также дед и бабка как со стороны отца, так и с стороны матери, и племянники и племянницы продавца.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО НЕДВИЖИМОСТИ…

В соответствии со ст. 23 Закона при передаче памятника, только выявленного объекта культурного наследия или ее (его) части во владение, пользование или управление другому лицу существенным условием договора о такой передаче является обеспечение лицом, которому передается памятник, только обнаруженный объект культурного наследия или ее (его) часть, сохранению памятника, только выявленного объекта культурного наследия или ее (его) части в соответствии с требованиями настоящего Закона и условий охранного договора, заключенного собственником или уполномоченным им органом (лицом) с соответствующим органом охраныкультурного наследия. Но указанное касается передачи, а не отчуждения.

Согласно п. 2 Постановления КМУ от 28 декабря 2001 N 1768 «Об утверждении Порядка заключения охранных договоров на памятники культурного наследия» собственник памятника или его части или уполномоченный им орган (лицо) обязан не позднее чем через один месяц с момента получения памятника или его части в собственность или в пользование заключить охранный договор с соответствующим органом охраны культурного наследия.

Может ли ли быть признана недействительной сделка по отчуждению объекта культурного наследия?

В постановлении Верховного Суда Украины от 01.06.2016 по делу №920 / 1771/14 указано, что предположения о наличии возможного несоблюдения процедуры согласования с соответствующим органом при заключении оспариваемого договора дает основания для вывода, что заинтересованным лицом, имеющим право ставить вопрос о признании такого сделки недействительной по основаниям, изложенным в исковом заявлении в рассматриваемом деле, есть соответствующий орган охраны культурного наследия, а не истец как должник по кредитному договору.

ИСКОВЫЕ ЗАЯВЛЕНИЯ ПО ВОПРОСАМ НЕДВИЖИМОСТИ…

Немного судебной практики, по оспариванию договоров отчуждения объектов культурного наследия.

Также, ВСУ в указанном деле делает вывод, что, учитывая общие положения Закона «Об ипотеке» и характер правоотношений сторон по договору ипотеки, который включает в себя договоренность ипотекодержателя и ипотекодателя, направленную на установление, изменение, прекращение именно ипотечных прав и обязанности » связей, можно сделать вывод, что поскольку имущество, являющееся предметом ипотеки, остается во владении и пользовании ипотекодателя — владельца архитектурного памятника, то согласования соответствующего органа охраны культурного наследия не требуется. Сам по себе факт отсутствия такого согласования соответствующего органа не является безусловным подтверждением наличия оснований для признания договора недействительным. Зато при решении вопроса обращения взыскания на указанное имущество в случае нарушения должником обязательств по кредитному договору тот факт, что предмет ипотеки является объектом культурного наследия, должно быть учтено с учетом положений статьи 20 Закона Украины «Об охране культурного наследия», которыми предусмотрено право преимущественной покупки памятника местного значения соответствующим органом охраны культурного наследия. При этом нереализация этим органом такого права с учетом соблюдения предусмотренной законом процедуры уведомления последнего не является основанием для запрета отчуждения объекта культурного наследия.

В решении Апелляционного суда Львовской области от «13» октября 2016 по делу № 910/9254/16 суд сослался на упомянутую выше позицию ВСУ. Так, апелляционный суд отмечает, что составляющими права собственности является право пользования владения и распоряжения имуществом. Ни один из этих прав по спорного имущества предмета договоров купли-продажи и дарения у Истца по встречному иску не возникло и не могло возникнуть или задевать его законные права и интересы и таковая не была стороной договора и не имела никаких прав на имущество, которое было предметом договора . Поэтому в удовлетворении иска о признании недействительным договора дарения было отказано. Однако, оспариваемые договоры купли-продажи были совершены с получением согласования центрального органа исполнительной власти, реализующего государственную политику в сфере охраны культурного наследия

ВХСУ в постановлении от «18» октября 2011 по делу № 2-1 / 673-2010 оставил без изменений решение судов первой и апелляционной инстанциями, которыми иск о признании недействительным договора купли-продажи и об обязательствах предприятия технической регистрации отменить государственную регистрации права собственности на объект спорного договора купли-продажи был доволен. Удовлетворяя исковые требования, хозяйственные суды исходили из несоответствия спорного договора требованиям части первой статьи 18, статьи 20 Закона Украины «Об охране культурного наследия», как заключенного без согласия истца, а также вопреки законодательного запрета на приватизацию имущества, которое было предметом данного договора. Таким образом, судами верно установлено, что спорное имущество находилось под особым правовой охраной государства, а соблюдение требований законодательства по его охране в качестве объекта культурного наследия является одной из приоритетных задач органов государственной власти и местного самоуправления. В то же время судебная коллегия считает ошибочными и противоречащими примененным хозяйственными судами положениям Закона Украины «Об охране культурного наследия», выводы хозяйственных судов о противоречии содержания спорного сделки Закона Украины «О временном запрете приватизации памятников культурного наследия», поскольку договор купли-продажи от 1911.2008 года заключался субъектами права частной собственности. Однако ошибочно не применены нормы права не повлияли на правильность выводов хозяйственных судов предыдущих инстанций по результатам рассмотрения иска и апелляционной жалобы. Иск был подан прокурором в интересах государства в лице комитета по охране культурного наследия АРК.

В постановлении ВХСУ от 15 марта 2011 по делу № 63 / 225-10 по иску прокурора в интересах государства в лице Управления градостроительства и архитектуры облгосадминистрации договор купли-продажи был признан недействительным из-за нарушений требований ст. 18, 20 Закона Украины «Об охране культурного наследия».

Где получить согласие на отчуждение объекта культурного наследия?

Получить указанное согласование можно в Центре предоставления административных услуг. Киева Срок для получения — в течение одного месяца (ст. 6-1 абз.2 ЗУ «Об охране культурного наследия»). Согласование предоставляется бесплатно.

Какие документы нужно предоставить в ЦНАП для согласования отчуждения объекта недвижимости который является культурным наследием?

Перечень документов. Документы владельца (продавца):

  1. Заявление установленного образца.
  2. Письмо — уведомление собственника на имя начальника Управления сохранения исторической среды, и охраны объектов культурного наследия Департамента культуры относительно продажи памятки с указанием цены и условий продажи.
  3. Копия охранного договора на соответствующую часть памятника (в случае, если часть памятника передана в пользование (аренда, ипотека, другое), необходимо предоставить надлежащим образом заверенные копии соответствующего письменного согласования органа охраны культурного наследия на передачу в пользование и документа, подтверждающего право такого использования).
  4. поэтажные планы помещений, подлежащих продаже (копия планов КМ БТИ с экспликацией помещений, отвечающих существующему планированию).
  5. Копия отчета о денежной оценке имущества — объекта культурного наследия (кроме случаев дарения).

Документы вероятного владельца (покупателя):

  1. Письмо-заявление покупателя на имя начальника Управления сохранения исторической среды и охраны объектов культурного наследия Департамента культуры на получение согласования по покупке нежилых помещений.
  2. Паспортные данные и справка о присвоении идентификационного номера (для физического лица).
  3. Копия устава субъекта предпринимательской деятельности.

С уважением ЮК ДОМПРАВО

Как купить объект недвижимости в доме культурного наследия? (украинский вариант)

Запись опубликована в рубрике Недвижимость, Юридическая консультация, Юридическая консультация покупка квартиры, Юридические консультации по недвижимости с метками , , , , , . Добавьте в закладки постоянную ссылку.

Добавить комментарий