Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка и дома
Информация по недвижимости актуальна на 2023 год
Договор купли-продажи земельного участка. Что заключенный в простой письменной форме невозможно признать действительным в судебном порядке. Для получения исчерпывающей информации ознакомьтесь с решением Коллегии судей судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 3 августа 2011 года.
БЕСПЛАТНАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ СПОРАМ.
Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка и дома
РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ УКРАИНЫ 3 августа 2011 г.. Киев Коллегия судей судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел в составе: Деминой А.А., судей Касьяна А.П., Мартынюка В.И., Фаловська И. М., Юровской Г.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ЛИЦО_3 к ЛИЦО_4, третьи лица: ОСОБА_5, ОСОБА_6, ЛИЦО_7, ЛИЦО_8, ЛИЦО_9, ЛИЦО_10 о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности, по кассационной жалобе ЛИЦО_6 решения Евпаторийского городского суда Автономной Республики Крым от 4 апреля 2008 года и постановление апелляционного суда Автономной Республики Крым от 17 января 2011 года, в ст ановила:
Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка и дома
В марте 2008 года ОСОБА_3 обратилась в суд с иском к ОСОБА_4 о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на 81/1200 часть жилого дома АДРЕС_1 и часть земельного участка. В обоснование иска отмечала, что 3 октября 2007 года она по договору купли-продажи, совершенного в простой письменной форме купила у ответчицы 27/1200 и 54/1200 части жилого дома АДРЕС_1, что вместе составляет 81/1200 часть спорного жилого дома, а также часть земельного участка площадью 1000 кв.м, которая находится в совместной собственности ОСОБА_5, ОСОБА_6, ЛИЦО_8, ЛИЦО_9 и ОСОБА_10 На неоднократные ее просьбы удостоверить договор нотариально, ответчица отказывалась. В связи с тем, что ответчица уклоняется от нотариального удостоверения спорного договора купли-продажи, просила признать этот договор действительным, а также признать за ней право собственности на часть дома и земельного участка. Решением Евпаторийского городского суда Автономной Республики Крым от 4 апреля 2008 иск ЛИЦО_3 о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности удовлетворен: признан договор купли-продажи части дома, заключенный 3 октября 2007 между ОСОБА_3 и ОСОБА_4 действительным и признано ЛИЦО_3 право собственности на 81/1200 часть жилого дома АДРЕС_1 и долю земельного участка, принадлежала ЛИЦО_11 Постановлением апелляционного суда Автономной Республики Крым от 17 января 2011 решение Евпаторийского городского суда Автономной Республики Крым от 4 апреля 2008 оставлено без изменений. В кассационной жалобе ЛИЦО_6 ставит вопрос об отмене судебных решений и принятия нового решения об отказе в иске, мотивируя свое требование нарушением судами норм процессуального права и неправильным применением норм материального права. Кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии со ст. ст. 213, 214 ГПК Украины решение суда должно быть законным и обоснованным и отвечать на вопрос: имели место обстоятельства, которыми обосновывались требования и возражения, какими доказательствами они подтверждаются; или другие фактические данные (пропуск срока исковой давности и т.п.), имеющих значение для разрешения дела, и доказательства в их подтверждение; правоотношения сторон вытекают из установленных обстоятельств; правовая норма подлежит применению к этим правоотношениям. Принимая решение о признании договора купли-продажи части дома и земельного участка действительным, суд первой инстанции, с выводом которого согласился и апелляционный суд, исходил из того, что в соответствии со ст. 319 ГК Украины ответчица распорядилась своей собственностью по своему усмотрению и спорный договор купли-продажи заключен между сторонами по взаимному согласию, содержит все существенные условия, необходимые для договора купли-продажи, которые полностью выполнены, однако поскольку ответчица уклоняется от нотариального удостоверения настоящего договора, он на основании ч. 2 ст. 220 ГК Украины подлежит признанию действительным, согласно подлежит признанию и право собственности на указанные объекты недвижимого имущества по истицей. Кроме того, заключенным договором не были нарушены права и интересы других совладельцев дома и земельного участка, поскольку они признали иск и согласились на рассмотрение дела в их отсутствие. Однако, с такими выводами судов согласиться нельзя, поскольку неправильное применение судами норм материального права привело к неправильному решению дела. В соответствии со ст. 657 ГК Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Согласно ч. 3 ст. 640 ГК Украины договор, подлежащий нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверении, и государственной регистрации с момента государственной регистрации. Судами установлено, что 3 октября 2007 ОСОБА_4 и ОСОБА_3 в простой письменной форме оформили договор купли-продажи части жилого дома и земельного участка, согласно которому истица приобрела 27/1200 и 54/1200 части жилого дома АДРЕС_1, что составляет 81/1200 часть дома и состоит из жилых каменных домов, обозначенных в плане лет «В», «Д», «Ж», «К» общей площадью 200,6 кв.м, сараев обозначенных лет. «В», «Д», «Ж», «Е», «О», «П», сооружений, расположенных на земельном участке площадью 1358 кв.м соответственно и земельный участок площадью 1000 кв.м. Согласно ч. 2 ст. 215 ГК Украины, если недействительность сделки установленная законом, такая сделка является ничтожной. В случаях, установленных Гражданским кодексом Украины, ничтожная сделка может быть признана судом действительной. В соответствии со ст. 220 ГК Украины в случае недополучения сторонами требований о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным. Если стороны договорились по всем существенным условиям договора, что подтверждается письменными доказательствами, и произошло полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется Таким образом, закон предоставляет суду право признавать действительным договор, за несоблюдения сторонами требований закона о его нотариальное удостоверение является ничтожным. Правила ст. 220 ГК Украины относительно возможности признания договора купли-продажи действительным не распространяется на договоры купли-продажи, предметом которых является земельный участок, единый имущественный комплекс, жилой дом (квартира) или другое недвижимое, поскольку такая сделка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Это связано с тем, что момент совершения такой сделки, в соответствии с положениями ст. ст. 210, 640 ГК Украины связывается с государственной регистрацией, поэтому сделка является незаключенным и таким, что не порождает для сторон прав и обязанностей. В связи с этим, не будучи заключенным, договор не может быть признан судом действительным на основании ст. 220 ГК Украины. Пунктами 5,6 Временного порядка государственной регистрации сделок, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 26 мая 2004 года № 671, предусмотрено, что государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи, мены земельного участка или иного недвижимого имущества; государственная регистрация сделок проводится путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок одновременно с его нотариальным удостоверением. Однако, суды, решая дело, на указанные положения закона внимания не обратили, неправильно применили нормы материального права. Договор купли-продажи части спорного дома и земельного участка, оформленный ОСОБА_4 и ОСОБА_3 3 октября 2007 в простой письменной форме в силу положений ст 640, 657 ГК Украины не является заключенным, поэтому не может быть признан действительным на основании ч. 2 ст. 220 ГК Украины, а соответственно отсутствуют и правовые основания для признания права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом указанного сделки. Ошибочным является также вывод апелляционного суда, спорным договором не нарушаются права ОСОБА_6, поскольку последняя является совладельцем жилого дома, часть которого ОСОБА_4 по указанному договору продана ОСОБА_3 и в соответствии с требованиями ст. 362 ГК Украины как все совладельцы имеет преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности. Поскольку при решении дела судами неправильно применены нормы материального права, принятые по делу решения в соответствии с требованиями ст. 341 ГПК Украины подлежат отмене с принятием нового решения об отказе в иске. Руководствуясь ст. ст. 336, 341 ГПК Украины, коллегия судей судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел решила: Кассационную жалобу ЛИЦО_6 удовлетворить. Решение Евпаторийского городского суда Автономной Республики Крым от 4 апреля 2008 года и постановление апелляционного суда Автономной Республики Крым от 17 января 2011 отменить. Принять новое решение: в иске ЛИЦО_3 к ЛИЦО_4 о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности отказать. Решение обжалованию не подлежит. Председательствующий А.А. Демина Судьи: А.П. Касьян В.И. Мартынюк И.М. Фаловс
Статья «Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка и дома» на украинском языке…
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ОНЛАЙН И ПО ТЕЛЕФОНУ – СТОИМОСТЬ ОТ 300 ГРН.