Предварительный договор купли продажи квартиры, без нотариального удостоверения, ничтожный.

Трехсторонний предварительный договор купли квартиры, с участием агентства недвижимости, без нотариального удостоверения, никчемный и есть авансом.

Верховный суд оставил в силе решение суда первой инстанции, мотивированное тем, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме с обязательным нотариальным удостоверением, поскольку предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. В случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным, а потому подлежат взысканию с ответчика полученные средства по этой сделке.

Постановление Верховного Суда от 26 июня 2010 по делу №727 / 7001/16-ц

http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/82769461/

ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ….

Содержание постановления Верховного Суда по делу о возврате средств по предварительному договору купли-продажи недвижимости, который заключен при участии агентства недвижимости, без нотариального удостоверения.

1. В сентябре 2016 ОСОБА_1 обратилась в суд с иском к ОСОБА_2, третье лицо — агентство недвижимости «Герман» в лице физического лица-предпринимателя ЛИЦО_3, о защите прав потребителя путем применения последствий ничтожной сделки и возмещении морального вреда.
2. Исковое заявление мотивировано тем, что 29 декабря 2014 она, как покупатель, заключила с Агентством недвижимости «Герман», в лице физического лица-предпринимателя ЛИЦО_3, а также с ОСОБА_2, как владельцем квартиры АДРЕС_1, договор, по условиям которого владелец и покупатель обязывались в будущем в указанный пунктом 2.3. договора срок заключить и нотариально удостоверить договор отчуждения квартиры, расположенной по АДРЕС_2, в свою очередь, заплатит владельцу стоимость объекта на условиях, предусмотренных договором и было определено, что в соответствии с пунктом 2.3 договора основной договор отчуждения объекта должен быть заключен между собственником и покупателем и нотариально удостоверен не позднее 20 января 2015 года.
3. Для обеспечения выполнения договора истец, как покупатель, передала владельцу в счет причитающихся по договору отчуждения объекта платежей аванс в размере 18 500 грн, что эквивалентно 1000 долларам США, а 29 декабря 2014 она заключила с Агентством недвижимости «Герман» в лице физического лица-предпринимателя ЛИЦО_3, как исполнителем, договор о предоставлении услуг, согласно которому исполнитель обязался создать условия для проведения переговоров, расчетов и заключения необходимых договоров между заказчиком и продавцом объекта, организацию заключения и нотариального удостоверения договора отчуждения объекта.
СОВЕТЫ АДВОКАТА ПО предварительного договора купли продажи недвижимости ….
4. В связи с тем, что ответчик ОСОБА_2 не выполнял свой долг и уклонялся от заключения основного договора отчуждения квартиры, 20 января 2015 года и 10 марта 2015 был перезаключен и определены новые сроки и обязанности трехсторонний договор между ней ОСОБА_1 как покупателем, Агентством недвижимости «Герман», в лице физического лица — предпринимателя ЛИЦО_3, а также и самым ОСОБА_2, как собственником. А именно, ОСОБА_2 принял на себя обязанность заключить с ней договор об отчуждении объекта не позднее 15 апреля 2015 года.
5. указывали, что ОСОБА_2, отказавшись заключать договор об отчуждении квартиры по АДРЕС_2, игнорирует ее обоснованные требования вернуть уплаченную ему сумму аванса в размере 18 500 грн, что было эквивалентно 1000 долларам США.
6. Поскольку трехсторонний предварительный договор, который был заключен 29 декабря 2014, является ничтожным, не соответствует требованиям части 1 статьи 635 ГК Украины, согласно которой предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, в письменной форме, просила исковые требования удовлетворить.
7. Также указывала, что за неправомерных действий ответчика ОСОБА_2 она испытала сильный нервно-эмоционального стресса и волнения, поскольку потеряла значительное количество денежных средств, которые передала ответчику и не могла пользоваться своим имуществом (денежными средствами) уже в течение длительного времени.
Краткое содержание решения суда первой инстанции
8. заочное решение Шевченковского районного суда. Черновцы от 5 января 2017 иск удовлетворен частично.
Применимо к договору от 29 декабря 2014 года, заключенного между Агентством недвижимости «Герман», в лице физического лица-предпринимателя
ОСОБА_3 ОСОБА_2 и ОСОБА_1, последствия ничтожной сделки и взыскано с ЛИЦО_2 в корит ОСОБА_1 25 015,34 грн, полученных в соответствии с ничтожной сделки. В удовлетворении остальных исковых требований отказано.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

9. Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме с обязательным нотариальным удостоверением, поскольку предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. В случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным, а потому подлежат взысканию с ответчика полученные средства по этой сделке.
Краткое содержание постановления ния суда апелляционной инстанции
10. Постановлением апелляционного суда Черновицкой области от 11 июля 2017 апелляционную жалобу ОСОБА_2 отклонено. Заочное решение Шевченковского районного суда. Черновцы от 5 января 2017 оставлено без изменений.

12. В кассационной жалобе, поданной в июле 2017 года до Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел, ОСОБА_2 просит отменить принятые по делу судебные решения и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права и неправильное применение норм материального права.
14. Возражения ОСОБА_1 и агентства недвижимости «Герман» в лице физического лица-предпринимателя ЛИЦО_3 на кассационную жалобу сводятся к тому, что выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам дела, суд правильно применил нормы материального права, а доводы кассационной жалобы являются необоснованными, выводы суда не опровергают на их законность не влияют.

ДОКУМЕНТЫ ПО ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ…

22. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.Фактические обстоятельства дела, установленные судами
23. 29 декабря 2014 ОСОБА_1 с Агентством недвижимости «Герман», в лице физического лица-предпринимателя ЛИЦО_3, и ОСОБА_2 заключила договор, по условиям которого владелец ОСОБА_2 и покупатель ОСОБА_1 обязывались в будущем в срок, указанный в пункте 2.3. договора, заключить и нотариально удостоверить договор отчуждения квартиры, расположенной по АДРЕС_2. Согласно условиям договора собственник передает истцу в собственность квартиру, а покупатель должен заплатить владельцу стоимость объекта на условиях, предусмотренных договором.
24. В соответствии с пунктом 2.3 договора основной договор отчуждения объекта должен быть заключен между ответчиком и истцом и нотариально удостоверен не позднее 20 января 2015 года. Для обеспечения выполнения договора истец передал ОСОБА_2 в счет причитающихся с нее по договору отчуждения объекта платежей, аванс в размере 18 500 грн, что на то время было эквивалентно 1000 долларам США.
25. В связи с тем, что ОСОБА_2 не выполнял свой долг и уклонялся от заключения основного договора отчуждения квартиры, 20 января 2015 был перезаключен договор между истцом ОСОБА_1, Агентством недвижимости «Герман» и ОСОБА_2 на новые сроки, по которому ОСОБА_2 принял на себя обязанность заключить с истцом договор об отчуждении объекта не позднее 28 февраля 2015, а в дальнейшем новый срок был определен не позднее 15 апреля 2015 года.
26. ОСОБА_2 не выполнил свой долг и уклонялся от заключения основного договора отчуждения объекта, однако не вернул авансовый платеж, предоставленный истцом заключения договора об отчуждении объекта — квартиры, расположенной по АДРЕС_2, ОСОБА_2, в размере 18 500 грн, что на то время было эквивалентно 1000 долларам США.
27. ОСОБА_1 приобрела другую квартиру — АДРЕСА_3.
31. Правоотношения сторон вытекают из заключенного между ними предварительного договора, правовым последствием которого является заключение основного договора о купле — продаже квартиры МАДРЕСА_4. Согласно части первой статьи 626 ГК Украины договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
33. Часть первая статьи 628 ГК Украины предусматривает, что содержание договора составляют условия (пункты), определенные по усмотрению сторон и согласованные ими, и условия, которые являются обязательными в соответствии с актами гражданского законодательства.

СОВЕТЫ ЮРИСТА ПО ПОВОДУ КУПЛИ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ….

34. Частью первой статьи 635 ГК Украины установлено, что предыдущим является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.
35. В соответствии с частью первой статьи 546 ГК Украины выполнения обязательства может обеспечиваться неустойкой, поручительством, гарантией, залогом, удержанием, задатком.
36. Согласно статье 570 ГК Украины задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом.
37. Учитывая изложенное, в отличие от задатка, аванс — это лишь способ платежа. Он не выполняет обеспечительной функции, а выполняет функцию предварительной оплаты, которая подлежит возврату в случае невыполнения обязательства.
38. Правила статьи 570 ГК Украины распространяются на случаи, когда договор был заключен, но одна из сторон уклоняется от его исполнения.
39. Внесение задатка как способа выполнения обязательства может иметь место только при наличии обязательства, которое должно было возникать на основании договора купли-продажи.
40. Установив, что между сторонами достигнута договоренность о купле-продаже квартиры, в счет предварительной оплаты стоимости указанного имущества ОСОБА_1 передала ОСОБА_2 18500 грн, что на то время было эквивалентно 1000 долларам США и было авансовым платежом за заключение договора об отчуждении об` объекта, однако договор купли-продажи не был заключен, то есть из причин невыполнения продавцом своих договорных обязательств, достигнутых между сторонами 29 декабря 2014 при заключении предварительного договора, то есть передана истцом ответчику денежная сумма является аванс ом и подлежит возврату истцу.
41. Доводы кассационной жалобы выводов суда не опровергают, на законность обжалуемых судебных решений не влияют, фактически сводятся к необходимости переоценки доказательств и несогласия с оценкой доказательств, предоставленной судом, а также связываются с необходимостью установления обстоятельств, которые, по мнению заявителя, установленные судом неполно и неправильно. Переоценка доказательств, находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции согласно требованиям статьи 400 ГПК Украины.

42. При решении данного дела суд правильно определил характер правоотношений между сторонами, верно применил закон, их регулирует, принятое судебное решение соответствует критериям законности и обоснованности.

ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ПО НЕДВИЖИМОСТИ …

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА СПОРЫ ПО НЕДВИЖИМОСТИ ..

ИСКОВЫЕ ЗАЯВЛЕНИЯ И ДРУГИЕ ДОКУМЕНТЫ В СУД ПО НЕДВИЖИМОСТИ.

ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР ПОКУПКИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ БЕЗ НЕДВИЖИМОСТИ НИЧТОЖНЫЙ  НА УКРАИНСКОМ ЯЗЫКЕ.

С УВАЖЕНИЕМ ЮРИСТ ПО ПОВОДУ ПОКУПКИ КВАРТИР И ДРУГОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В КИЕВЕ НА УКРАИНСКОМ.

Добавить комментарий