ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК ВО ВТОРОЙ РАЗ ПРОДАЛ ПРОИНВЕСТИРОВАННУЮ КВАРТИРУ — ИНВЕСТОР МОЖЕТ ЕЁ ИСТРЕБОВАТЬ

ИНВЕСТОР МОЖЕТ ИСТРЕБОВАТЬ КВАРТИРУ, ВО ВТОРОЙ РАЗ ПРОДАНУЮ ЗАСТРОЙЩИКОМ, ЕСЛИ БЫЛ ЗАКЛЮЧЕН ДОГОВОР РЕЗЕРВИРОВАНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ

В данной статье приведено правовое заключение Большой Палаты Верховного Суда от 14.09.2021 по делу № 359/5719/17 по иску о признании недействительными договора о резервировании объекта недвижимости и договора купли-продажи ценных бумаг, актов о предъявлении к погашению и погашение пакета облигаций, акта приемки-передачи имущественных прав на квартиру и свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, отмена государственной регистрации права собственности на квартиру, истребование ее с чужого незаконного владения и признание имущественных прав на квартиру,

Ссылка: https://reyestr.court.gov.ua/Review/101584598

ВИДЕО КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ МОЖНО ПОСМОТРЕТЬ В КОНЦЕ СТАТЬИ

ЧИТАТЬ НА УКРАИНСКОМ ЯЗЫКЕ

АДВОКАТ НЕДВИЖИМОСТЬ И ВСЕ СВЯЗАННЫЕ ВОПРОСЫ

ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ПО НЕДВИЖИМОСТИ

ИСКОВЫЕ ЗАЯВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА НЕДВИЖИМОСТЬ

ДОКУМЕНТЫ ПО НЕДВИЖИМОСТИ

ИНТЕРЕСНО ОБ ИНВЕСТИРОВАНИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Информация актуальна на 2022 год

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: Последние правовые выводы Большой Палаты Верховного Суда чрезвычайно важны при разрешении споров судами. Большая Палата Верховного Суда в своих постановлениях неоднократно отмечала, что в случае, когда она отступила от вывода о применении нормы права в подобных правоотношениях, суды при разрешении споров в подобных правоотношениях должны учитывать именно последний правовой вывод Большой Палаты Верховного Суда.

Суть данного дела:

В этом деле истец, как инвестор жилищного строительства, обратилась с иском о признании за собой имущественных прав на проинвестированную квартиру и истребовании ее у другого лица, согласно которому зарегистрировано право собственности на эту квартиру.

29 мая 2008 года ЛИЦО_1 и застройщик — ООО «Компания оргжилстрой» заключили договор о резервировании объекта недвижимого имущества и порядке погашения облигаций. По условиям договора застройщик обязался закрепить (осуществить резервирование) за истцом квартиру, в обмен на погашение пакета облигаций, эмитированных в количестве 8283 облигации и приобретенных истцом, равным метражу квартиры.
Для выполнения условий вышеуказанного договора ЛИЦО_1 заключила с ООО «Укрпромбанк» договор купли-продажи ценных бумаг и договор об открытии счета в ценных бумагах физическому лицу; внесла средства в сумме 602 588,25 грн. в качестве оплаты за именные ценные бумаги. В дальнейшем счет был переведен в Открытое акционерное общество «БМ Банк», где облигации сохранялись до их погашения.
В связи с задержкой строительства дома ЛИЦО_1 и застройщиком в 2010 году заключили дополнительное соглашение к договору о резервировании объекта недвижимости и порядке погашения облигаций, которым установили обязательство ООО «Компания оргжилстрой» осуществить ввод дома в эксплуатацию в четвертом квартале 2010 года . В соответствии с условиями договора стороны подписали акт предъявления облигаций к погашению, акт погашения пакета облигаций и акт приемки-передачи имущественных прав на квартиру.
В январе 2013 года истица узнала, что дом был сдан в эксплуатацию в конце декабря 2012 года, и потребовала оформления права собственности на квартиру. 21 мая 2013 года истица оплатила квитанцию, полученную от руководителя ОСМД, об оплате услуг БТИ, однако застройщик не передал ей технический паспорт на квартиру.
20 июня 2013 года истица узнала, что ответчик ОСОБА_3 незаконно завладел правом на имущество путем получения свидетельства о праве собственности от 05 июня 2013, несмотря на то, что имущественные права на квартиру принадлежали исключительно истцу.
Документы, на основании которых возникло имущественное право в ЛИЦО_1 и у ответчика ЛИЦО_3, являются почти тождественными между собой, отличие заключается только в том, что истица заключила соглашение с торговцем ценными бумагами, как это предусмотрено законом, а ЛИЦО_3 — с ООО «Компания оргжилстрой» , которое не имело на это соответствующей лицензии. Также отсутствуют какие-либо сведения по оплате ответчиком ЛИЦО_3 пакета облигаций.
Договор о резервировании объекта недвижимости и порядке погашения облигаций был подписан истцом с уполномоченным лицом ООО «Компания оргжилстрой» ЛИЦО_9, который на тот момент исполнял обязанности директора. Заключенный ЛИЦО_3 договор был подписан с другой стороны ЛИЦО_2 , который не имел права подписи.
В дальнейшем ЛИЦО_3 продал спорную квартиру ЛИЦО_4 .

Позиция судов первой и апелляционной инстанций:

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Но признал недействительными договор о резервировании объекта недвижимости, договор купли-продажи ценных бумаг, акт предъявления пакета облигаций к погашению, акт о погашении пакета облигаций, акт приема-передачи имущественных прав на квартиру заключены между ответчиком Лицо 3 и застройщиком. Также признано недействительным свидетельство на недвижимое имущество (спорную квартиру) и отменена государственная регистрация права собственности на нее. Требовано с чужого незаконного владения Лицо 4 (покупатель квартиры от ответчика) и признано Лицом 1 (истец) имущественные права на квартиру.
Апелляционный суд оставил решение местного суда по делам без изменений, а апелляционную жалобу отклонил.

Предыдущие правовые позиции:

В постановлении от 25 мая 2016 года по делу № 6-503цс16 Верховный Суд Украины отметил, что по содержанию договоров резервирования помещения и комиссии по покупке ценных бумаг истец получил только право на приобретение права собственности, а не само право собственности на недвижимое имущество.
В постановлении Верховного Суда Украины от 18 декабря 2013 года по делу № 6-104цс13 отмечено, что на основании положений статей 387, 388 ГК Украины владельцу предоставляется право истребовать имущество из чужого незаконного владения или от добросовестного приобретателя. Требование титульного владельца о признании права собственности является дополнительным к требованию об истребовании имущества из чужого незаконного владения и является сопровождающим виндикационный иск. Если истцом полностью произведена оплата по договору инвестирования, то он является владельцем имущественных прав на объект инвестирования. Выбытием объекта недвижимости, созданного в результате инвестирования в капитальное строительство, из владения собственника имущественных прав на объект инвестирования на основании ничтожной сделки нарушаются права этого собственника, подлежащие защите путем признания за ним права собственности на имущество, образованное вследствие исполнения условий договора инвестирования
В пересматриваемом деле истица выполнила свои денежные обязательства, что подтверждается подписанными сторонами документами: актом предъявления облигаций к погашению, актом погашения пакета облигаций и актом приема-передачи имущественных прав на квартиру, то есть совершила действия, направленные на возникновение правовых предпосылок, необходимых и достаточных для получения права требования по переходу права собственности на объект строительства, то есть совершила достаточные и необходимые действия для приобретения имущественных прав, а после завершения строительства и принятия его в эксплуатацию – права собственности на квартиру.

Аргументы ответчика в кассационной жалобе (лицо 4 — покупатель квартиры) :

ЛИЦО_4 отмечает, что, удовлетворяя исковые требования ЛИЦО_1, суды безосновательно лишили его как добросовестного приобретателя права собственности на законно приобретенное жилое помещение. Наличие государственной регистрации права собственности продавца ЛИЦО_3 на квартиру и отсутствие запрета на ее отчуждение проверялось нотариусом перед удостоверением соответствующей сделки.
Обращает внимание на то, что суды предыдущих инстанций не проверяли подлинности подписи руководителя ООО «Компания оргжилстрой» ОСОБА_9 в документах, заключавшихся с истцом, что, по мнению ЛИЦО_4 , дает основания для вывода о том, что фактически отдельные доказательства приобрели для суда заранее установленные силы.

Позиция Верховного суда:

Именно инвестор, как лицо на средства которого и на основании договора с которым был построен объект инвестирования, является лицом, которым приобретается первоначальное право собственности на вновь созданный объект инвестирования.
Государственной регистрации подлежит право собственности только на те объекты недвижимого имущества, строительство которых закончено и принято в эксплуатацию в установленном порядке. В противном случае инвестор не сможет признать право собственности на квартиру до ввода дома в эксплуатацию. Согласно части четвертой статьи 334 ГК Украины права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации в соответствии с законом.
Поскольку после выполнения условий инвестиционного договора инвестор приобретает имущественные права на объект инвестирования, которые после завершения строительства объекта недвижимости и принятия его в эксплуатацию трансформируются в право собственности инвестора на проинвестированный объект с необходимостью государственной регистрации инвестором такого права за собой, то застройщик лишен права отчуждать объект инвестирования в пользу любого другого лица.
Таким образом, инвестор наделен правом требовать возврата принадлежащего ему объекта инвестирования от любого другого лица.
По убеждению Большой Палаты Верховного Суда в случае выполнения инвестором собственных инвестиционных обязательств после завершения строительства объекта инвестирования в соответствии с требованиями закона, имущественные права инвестора трансформируются в право собственности, которое подлежит государственной регистрации за инвестором как первоначальным собственником.
Поскольку следует считать, что у ЛИЦО_1 возникло право на объект инвестирования с момента завершения строительства, то он имеет право на его истребование.
Инвестор наделен правами, тождественными правам владельца недвижимого имущества, связанным с созданием объекта недвижимого имущества, а потому в случае нарушения его вещных прав он имеет право на обращение в суд за их защитой путем предъявления иска о признании за ним его имущественных. прав и истребование своей собственности по незаконному владению другого лица (статьи 392, 388 ГК Украины). При этом не требуется признания недействительными ничтожных сделок, направленных на незаконное завладение имуществом инвестора другими лицами (статья 228 ГК Украины).

Большая Палата Верховного Суда постановила:

Удовлетворить частично кассационную жалобу ЛИЦО_4.
В результате рассмотрения дела, Большая Палата Верховного Суда пришла к выводу о необязательности признания недействительными ничтожных сделок в данной ситуации. Поэтому здесь способом защиты прав истца является признание его имущественных прав и истребование своей собственности с незаконного владения другого лица.

В результате спорная квартира истребована в Лица 4 в пользу Лица 1 (истца).

 

ИМУЩЕСТВО МЕСТНОГО ОБЩЕСТВА, ЗАРЕГИСТРИРОВАННОЕ НА ОСНОВАНИЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО РЕШЕНИЯ СУДА МОЖЕТ БЫТЬ ИСТРЕБОВАНО

РЕГИСТРАЦИЯ ДЕТЕЙ В КВАРТИРЕ – ПРЕГРАДА ДЛЯ ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА НЕЕ

С уважением, адвокат по недвижимости ЮК ДОМПРАВО

Добавить комментарий