Предварительный договор купли квартиры — как не попасться на ложь застройщика ?!

Добрый день! Данная статья принадлежит к циклу юридических консультаций от нашей команды по поводу схем инвестирования в новостройки и раскрывает суть одной из них. Если Вас интересует что такое предварительный договор и с чем его едят то эта статья то что нужно. Попробуем доступно и кратко объяснить вам что это за договор, зачем он и которое в нем есть подводные камни. Рассматривать будем конкретно предварительные договоры при покупке квартиры.

Купівля квартири за попереднім договором

Условно все схемы покупки квартиры в новостройке можно разделить на законные и полупрозрачные (те которые позволяют застройщикам немного обмануть государство и которые больше защищают их права). Покупка квартиры по предварительному договору относится именно к полупрозрачных схем. Почему ?! Для того чтобы это понять мы поставим ряд вопросов и дадим на них ответ и вы все поймете.

Что такое предварительный договор покупки квартиры по своей сути?
Предварительный договор — договор по которому вы ничего не покупаете, а только фиксируете свое обязательство в будущем заключить другой договор купли-продажи квартиры (основной договор). И хотя средства вы даете уже сейчас, обычно в качестве обеспечительной платежа, однако по факту квартиру вы еще не купили. Как эти средства зачисляются вам в качестве тех, что внесли за квартиру мы расскажем далее.

Зачем тогда вообще нужен предварительный договор купли квартиры, если вы ничего не покупаете?
Он нужен для того, чтобы зафиксировать намерение купить квартиру в будущем и получить от вас средства, то есть очередную инвестицию застройщику. Фактически вам уже продают квартиру, однако юридически вы еще не ее владелец. Поясню следующим образом: продавать вам еще нечего, ведь дом недостроен и права собственности ни у кого нет на эту квартиру, а следовательно и документы на нее отсутствуют пока. Купить квартиру можно только заключив нотариальный, а для этого нужны на нее документы, а следовательно невозможно ничего пока купить, а деньги нужны застройщику уже сейчас.

Если я отдаю деньги по предварительному договору покупки квартиры, не заставят меня еще раз заплатить при заключении основного договора?
Средства, которые вы передаете застройщику в качестве обеспечительной платежа могут быть зачислены вам, как такие, что вы отдали в счет погашения своих обязательств по основному договору. Какая здесь схема: сначала вы даете обеспечительный платеж, в подтверждение того, что вы обязуетесь заключить основной договор, когда приходит срок его заключать, вам должны этот обеспечительный платеж вернуть, а вы должны заплатить деньги за квартиру по основному договору, который заключаете теперь . Однако чтобы не гонять средства со счетов туда сюда застройщики проворачивают одну из двух наиболее распространенных схем. Или в предварительном договоре прописано, что по договоренности сторон — обеспечительный платеж зачисляется в качестве средств уплаченных по основному договору, то есть стоимости квартиры; или подписывается еще один небольшой документ, акт зачета встречных требований, где прописано, что вы не имеете претензий по поводу возвращения обеспечительного платежа, а застройщик не имеет претензий по поводу денег за покупку квартиры. Обязательно проговорите с застройщиком, как это будет происходить и где это прописано в предложенных им документах подписи!

Есть ли какие-то конкретные требования к предварительного договора по покупке квартиры?
Это ли не самый важный вопрос, ведь предварительный договор должен соответствовать требованиям украинского законодательства. А именно в нем должны быть прописаны сроки заключения основного договора и он должен совершаться в той же форме, в которой будет заключаться и основной — то есть должен быть заверен нотариусом, однако для предыдущего не нужен техпаспорт, предыдущий правоустанавливающий и так далее, только ваши документы и застройщика. А теперь внимание — более половины застройщиков заключают предварительный договор не нотариально !!! Причина тому — это попытка сэкономить на услугах нотариуса. Рекомендуем вам не рисковать и не идти на такую ​​схему, ведь в случае чего судом такой договор не признается. Лучше предложите взять расходы нотариуса по предварительному договору на себя и спокойно спите по ночам.

На что обратить внимание при покупке квартиры по этой схеме, и как не попасться на уловки застройщика?
1. Ваши данные и данные застройщика в договорах, коды, паспортные данные и т.д., техническая характеристика квартиры. Добросовестный застройщик всегда четко и безошибочно все пропишет, чтобы и себя защитить в случае чего;
2. Сроки заключения основного договора. Проследите за тем, чтобы они были прописаны четко, без всяких оговорок и дополнений по типу: «до 18.12.2018, но после ввода дома в эксплуатацию», таким образом застройщик себе оставляет возможность откладывать срок, пока не сдаст дом в эксплуатацию и претензий выставить вы ему не можете и договор без потери определенной части средств не разорвете;
3. Права и обязанности сторон, все должно быть четко и защищены должны быть обе стороны, а не как за частую у застройщика есть куча прав, а у инвестора куча обязанностей;

4. Как вас должны сообщить о необходимости заключить основной договор. Чтобы не было такой ситуации, по предварительному договору вас сообщают письмом на почту обычную, а ящик вы сто лет не открывали, с тех пор у вас было 3 дня на заключение основного договора, а дальше штраф, а то и вообще расторжения договора с возвратом лишь части денег;
5. Фиксация стоимости квартиры !!! Важно, зафиксируйте цену и не ведитесь, если застройщик оставляет право за собой изменить цену в основном договоре (исключением является изменение площади квартиры, где вы доплатите за лишний квадрат, вернут вам деньги за 1-2 квадратных метра, которых не хватает, ведь проект и готовый вариант до сантиметра не совпадают. и то средства вы доплачиваете получаете уже по фиксированному тарифу за метр;)

Какой вывод? Стоит купить квартиру в новостройке по такой схеме?
Вывод следующий: схема для инвестора рискованное, ведь относится к полупрозрачных. Отсутствует контроль за застройщиком со стороны третьих лиц, как при законных схемах. Однако если очень внимательно подойти к вычитка договоров, поиска в них недостатков и установления договоренностей, нотариальном заверении предварительного договора, то схема имеет право на жизнь. Коротко — далеко не худшая схема и имеет все же и для вас гарантии. Решать вам! Удачи! С команда ЮК «ДОМПРАВО»!

Другие советы юриста по недвижимости

Юрист строительство

Все о недвижимости столицы

Техпаспорт на квартиу

Оценка недвижимого имущества

Агенство недвижимости

Услуги нотариуса

Запись опубликована в рубрике Видео консультации юриста, Недвижимость, Юридическая консультация с метками , , , , , , , , . Добавьте в закладки постоянную ссылку.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *