КВАРТИРУ БЕЗ ВАШЕГО СОГЛАСИЯ ЗАБИРАТЬ НЕЛЬЗЯ

БАНК НЕ МОЖЕТ ЗАБРАТЬ ВАШУ КВАРТУРУ ИЗ-ЗА НЕУПЛАТУ КРЕДИТА БЕЗ ВАШЕГО СОГЛАСИЯ

В данной статье приведено правовое заключение Большой Палаты Верховного Суда от 30.09.2021 по делу о признании договора купли-продажи банком квартиры (являющейся предметом ипотеки) ничтожным. В этом деле был применен Закон № 1304-VII, который ввел временный мораторий на право ипотекодержателя отчуждать имущество ипотекодателя без согласия последнего на его отчуждение. До его принятия право ипотекодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки (как в судебном, так и во внесудебном порядке) зависело не от наличия согласия ипотекодателя, а от наличия факта неисполнения должником условий кредитного договора.

Ссылка: https://reyestr.court.gov.ua/Review/100063134

ВИДЕО КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ МОЖНО ПОСМОТРЕТЬ В КОНЦЕ СТАТЬИ

ЧИТАТЬ НА УКРАИНСКОМ ЯЗЫКЕ

АДВОКАТ НЕДВИЖИМОСТЬ И ВСЕ СВЯЗАННЫЕ ВОПРОСЫ

ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ПО НЕДВИЖИМОСТИ

ИСКОВЫЕ ЗАЯВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА НЕДВИЖИМОСТЬ

ДОКУМЕНТЫ ПО НЕДВИЖИМОСТИ

ИНТЕРЕСНО ОБ ИНВЕСТИРОВАНИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Информация актуальна на 2022 год

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: Последние правовые выводы Большой Палаты Верховного Суда чрезвычайно важны при разрешении споров судами. Большая Палата Верховного Суда в своих постановлениях неоднократно отмечала, что в случае, когда она отступила от вывода о применении нормы права в подобных правоотношениях, суды при разрешении споров в подобных правоотношениях должны учитывать именно последний правовой вывод Большой Палаты Верховного Суда.

Суть данного дела:

Между Лицом 1 (в данном деле это мать несовершеннолетней дочери) и ПАО «Мегабанк» в 2008 году был заключен ипотечный договор (предметом которого является квартира, являющаяся единственным жильем для женщины и несовершеннолетней дочери) на обеспечение выполнения обязательств по кредитному договору, согласно условиям которого она получила кредит в размере 21 900,00 долларов США сроком до 4 сентября 2018 года.
В 2015 году во время принудительного исполнения решения суда о выселении ее и несовершеннолетней дочери из квартиры, являющейся предметом ипотеки, без предоставления другого жилья, она узнала, что несколько месяцев назад между ПАО «Мегабанк» и ОСОБА_3 заключен договор купли — продажи указанной квартиры, право пользования которой с рождения имела ее дочь.
Лицо 1 (мать несовершеннолетней дочери) обратилось в суд с требованием признать недействительным договор купли — продажи банком, так как эта продажа была осуществлена ​​без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Краткое содержание судебных решений:

Суд первой и апелляционной инстанции удовлетворяли требования Лица 1 и признавали договор купли-продажи банком квартиры недействительным. В дальнейшем Высший специализированный суд по рассмотрению гражданских и уголовных дел вернул это дело на новое рассмотрение. После этого суд первой и апелляционной инстанции отказали в удовлетворении иска Лица 1. Постановлением Верховного Суда от 24 июня 2020 года кассационную жалобу ОСОБА_1 удовлетворено частично, дело передано на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Постановление Верховного Суда мотивировано тем, что суд апелляционной инстанции не проверил доводов апелляционной жалобы ОСОБА_1 о том, что спорное жилье, которое используется им как постоянное место жительства, в нарушение положений Закона № 1304-VII отчуждено банком во время действия запрета на его отчуждение, ошибочно сославшись на то, что нормы Закона № 1304-VII не подлежат применению к спорным правоотношениям, поскольку обращение взыскания не было принудительным (истец добровольно согласился с условиями ипотечного договора).
Апелляционным судом жалоба Лицо 1 удовлетворена, а договор признан недействительным.
Постановление апелляционного суда мотивировано тем, что спорный договор купли — продажи заключен в отношении недвижимого имущества, которое является предметом ипотеки и выступает как обеспечение выполнения обязательств по потребительскому кредиту, предоставленному в иностранной валюте в период действия Закона № 1304-VII, а потому действия банка по отчуждению без согласия владельца предмета ипотеки не отвечают требованиям статьи 203 ГК Украины. Истец постоянно проживает в спорной квартире, общая площадь которой не превышает 140 кв. м, другого недвижимого имущества в собственности истца не имеет, согласия на отчуждение указанного имущества она не предоставляла, а потому требование истца о признании недействительным договора купли — продажи спорной квартиры, заключенного 26 января 2015 между ПАО «Мегабанк» и ОСОБА_3 , подлежит удовлетворению.

Обоснование кассационной жалобы и отзыва:

ПАО «Мегабанк» приводит постановление от 06 июля 2016 года по делу № 6-969цс16, где Верховный Суд Украины пришел к выводу, что мораторий является отсрочкой исполнения обязательства, а не освобождением от его исполнения. Следовательно, установленный Законом № 1304-VII мораторий на взыскание имущества, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте, не предусматривает утраты кредитором права на обращение взыскания на предмет ипотеки (залога) в случае неисполнения должником обязательств по договору, а лишь временно запрещает его принудительно взимать (отчуждать без согласия собственника). Поскольку указанный Закон не останавливает действия остальных нормативно-правовых актов, регулирующих обеспечение обязательств, то и не может быть мотивом для отказа в иске, а является правовым основанием, не позволяющим органам и должностным лицам, осуществляющим принудительное исполнение решений о обращение взыскания на предмет ипотеки и производят конкретные исполнительные действия, принимать меры, направленные на принудительное выполнение таких решений в отношении отдельной категории должников или ипотекодателей, подпадающих под действие положений этого Закона на период его действия.
Согласно договору ипотеки, заключенному между АО «Мегабанк» и ОСОБА_1 стороны договорились, что обращение взыскания на предмет ипотеки за выбором ипотекодержателя может быть осуществлено во внесудебном порядке путем: перехода к ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки, о чем ипотекодержатель ипотекодателей; или продажи предмета ипотеки любому лицу и любым способом, в том числе нам биржи, на основании договора купли-продажи в порядке статьи 38 Закона Украины «Об ипотеке», для чего ипотекодатели предоставляют ипотекодержателю право заключить такой договор по цене и на условиях, определенных по собственному усмотрению ипотекодержателя, и осуществить все необходимые действия от имени ипотекодателей, в том числе получить выписку из Государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество. Следовательно, договор ипотеки содержит оговорку, предоставлявшую АО «Мегабанк» право удовлетворить свои требования за счет предмета ипотеки способом, установленным статьей 38 Закона Украины «Об ипотеке».
Толкование вышеприведенных положений закона и условий договора, по мнению заявителя, свидетельствует о том, что обращение взыскания на предмет ипотеки способом, установленным статьей 38 Закона Украины «Об ипотеке» не может считаться принудительным взысканием (отчуждением без согласия собственника). Поскольку такое право ипотекодержателя на удовлетворение обеспеченного ипотекой требования возникло на основании соответствующей оговорки в ипотечном договоре, которое приравнивается к договору об удовлетворении требований ипотекодержателя, согласие на которое предоставлено ипотекодателем путем заключения соответствующего договора.
В январе 2021 года в Верховный Суд поступил отзыв на кассационную жалобу от ОСОБА_1, в котором она просила оставить кассационную жалобу АО «Мегабанк» без удовлетворения. Отметила, что в постановлениях Большой Палаты Верховного Суда от 20 ноября 2019 по делу № 802/1340/18-а (производство № 11-474апп19) и от 19 мая 2020 года по делу № 644/3116/18 (производство № 14- 45цс20) изложен вывод о том, что подписав ипотечную оговорку стороны определили только возможные пути обращения взыскания, которые вправе использовать ипотекодержатель. Взыскание является принудительным действием ипотекодержателя, направленным к ипотекодателю с целью удовлетворения своих требований. При этом до принятия Закона №1304-VII право ипотекодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки (как в судебном, так и во внесудебном порядке) зависело не от наличия согласия ипотекодателя, а от наличия факта неисполнения должником условий кредитного договора. В то же время Закон №1304-VII ввел временный мораторий на право ипотекодержателя отчуждать имущество ипотекодателя без согласия последнего на его отчуждение.

Позиция Верховного суда:

Верховный Суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда пришел к выводу, что кассационная жалоба АО «Мегабанк» не подлежит удовлетворению по основаниям.
07 июня 2014 вступил в силу Закон № 1304-VII, подпунктом 1 пункта 1 которого предусмотрено, что не может быть принудительно взыскано (отчуждено без согласия владельца) недвижимое жилое имущество, которое считается предметом залога согласно статье 4 Закона Украины «О залоге» и /или предметом ипотеки согласно статье 5 Закона Украины «Об ипотеке», если такое имущество выступает как обеспечение обязательств гражданина Украины (заемщика или имущественного поручителя) по потребительским кредитам, предоставленным ему кредитными учреждениями — резидентами Украины в иностранной валюте, и при условии , что:
— такое недвижимое жилищное имущество используется как место постоянного проживания заемщика/имущественного поручителя или является объектом незавершенного строительства недвижимого жилого имущества, которое находится в ипотеке, при условии, что у заемщика или имущественного поручителя в собственности не находится другое недвижимое жилое имущество;
— общая площадь такого недвижимого жилого имущества (объекта незавершенного строительства недвижимого жилого имущества) не превышает 140 кв. м для квартиры и 250 кв. м для жилого дома.
Пунктом 4 Закона № 1304-VII предусмотрено, что на протяжении действия Закона другие законы Украины по вопросам имущественного обеспечения кредитов действуют с учетом его норм.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: данный закон утратил силу на момент вступления в законную силу постановления Большой палаты Верховного Суда.
В ЗУ О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно потребительских кредитов, предоставленных в иностранной валюте указано: Закон Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, теряет силу через 5 месяцев со дня вступления в силу настоящего Закона.
Итак, закон «О моратории…» утратил силу 23. 09.2021. Однако Большая Палата Верховного Суда применила его в Постановлении, которое вступило в законную силу уже 30.09.2021.
Оснований для инициирования отступления от вывода о применении нормы права в подобных правоотношениях, изложенного в постановлениях Большой Палаты Верховного Суда от 20 ноября 2019 года по делу № 802/1340/18-а (производство № 11-474апп19) и от 19 мая 20 деле № 644/3116/18 (производство № 14-45цс20), коллегия судей не видит.
Кассационная жалоба Акционерного общества «Мегабанк» без удовлетворения.
Постановление Винницкого апелляционного суда от 06 октября 2020 оставить по-прежнему.
Постановление является окончательным и обжалованию не подлежит.

 

ДОЛГИ И КРЕДИТЫ УМЕРШЕГО НАСЛЕДОДАТЕЛЯ

ЕСЛИ СОВЛАДЕЛЕЦ ВАШЕЙ КВАРТИРЫ НАБРАЛ КРЕДИТОВ?

С уважением, адвокаты по кредитам и недвижимости ЮК ДОМПРАВО.

Добавить комментарий