СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА – ПРИЗНАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ ЗА 2023 ГОД
Информация актуальна на 2023 год
ЧИТАТЬ НА УКРАИНСКОМ ЯЗЫКЕ
1. ДЕЙСТВИЯ ПРЕДСТАВИТЕЛЯ В СОБСТВЕННЫХ ИНТЕРЕСАХ ИЛИ ИНТЕРЕСАХ СВОЕЙ СЕМЬИ ПРОТИВОПРАВЛЕННЫ.
Постановление Верховного Суда в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда: председательствующего -Ступак О. В., судей: Воробьевой И. А., Погребного С. О., Гулейкова И. Ю. (судья-докладчик), Яремко В. И., от 01 февраля 2023 года по делу №569/19674/19
https://reyestr.court.gov.ua/Review/108959871
ВИДЕО КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА ПО КУПЛЕ НЕДВИЖИМОСТИ МОЖНО ПОСМОТРЕТЬ В КОНЦЕ СТАТЬИ
АДВОКАТ — ОШИБКА КУПЛИ НЕДВИЖИМОСТИ
ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ПО ПОВОДУ ОШИБКИ КУПЛИ НЕДВИЖИМОСТИ
ИСКОВЫЕ ЗАЯВЛЕНИЯ ПО КУПЛИ НЕДВИЖИМОСТИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ВОПРОСАМ КУПЛИ НЕДВИЖИМОСТИ
ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ КУПЛИ НЕДВИЖИМОСТИ
ИНТЕРЕСНО ОБ ИНВЕСТИРОВАНИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
Лица подали иск в суд о признании недействительным договоров купли-продажи. Свою позицию они мотивировали тем, что незадолго до смерти матери последняя заключила договор на договор купли-продажи долей дома, но лицо являвшееся представителем умершей заключило эти договоры со своим мужем, то есть действовало в своих интересах, зная что отчужденное имущество перейдет в их общую собственность.
Суд первой инстанции удовлетворил иск и признал. Свою позицию мотивировал тем, что представитель действовал в собственных интересах, с целью приобретения общей совместной собственности, подпадающей под ч.3 ст.238 ГК Украины.
Апелляционный суд отменил решение первой инстанции мотивируя свою позицию тем, что истцы не предоставили каких-либо веских и убедительных доказательств по поводу того, что ответчик действовал в собственных интересах.
Верховный суд отменил решение апелляционной инстанции и возобновил решение суда первой инстанции, свою позицию обосновывал тем, что представитель умершей заключила договоры с собственным мужем, который также был поверенным по доверенности. Таким образом, действия представителя были совершены в собственных интересах и интересах своей семьи.
2. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК С ЦЕЛЕВЫМ НАЗНАЧЕНИЕМ МОЖЕТ БЫТЬ ПРОДАН ТОЛЬКО ЛИЦАМ ОПРЕДЕЛЕННЫМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ
Постановление Верховного Суда в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда: председательствующего — Синельникова Е.В. Ф., от 01 февраля 2023 года по делу №370/1319/20
https://reyestr.court.gov.ua/Review/108959840
Лицо подала иск в суд о признании недействительным договора купли – продажи. Иск мотивирован тем, что он брал кредит у банка, для выполнения которого был подписан договор ипотеки, предметом которого является личный земельный участок для ведения личного крестьянского хозяйства. После ликвидации банка на электронных торгах было продано право на требования по кредитным и ипотечным договорам. Правоприобретателем стала финансовая компания. Финансовая компания продала предмет ипотеки третьему лицу. Истец считает что договор купли-продажи неправомерным, поскольку реализация переданных в ипотеку земельных участков сельскохозяйственного назначения при обращении взыскания на предмет ипотеки осуществляется только на публичных торгах и покупателями таких земельных участков могут быть лица, определенные ЗК Украины, к которым ответчик не относится.
Суд первой инстанции удовлетворил иск исходя из обоснованности и доказанности поданных истцом доказательств.
Суд апелляционной инстанции отменил решение первой инстанции, основывая свою позицию тем, что позиция Истеца на то, что финансовая компания не приобрела права ипотекодержателя, поскольку в материалах дела содержится договор об уступке прав требования, по условиям которого Банк отступил право на требования по кредитному договору к финансовой компании . Договор не оспаривался.
Верховный суд отменил решение апелляционного суда, решение суда первой инстанции подлежит изменению с изложением его мотивировочной части в редакции этого постановления. Было нарушено право истца, ведь ипотекодатель рассчитывает на конкурентные начала продажи его земельного участка на публичных торгах с целью получения наивысшей цены по продаже имущества для погашения задолженности по кредитному договору, поскольку реализации предмета ипотеки — земельного участка сельскохозяйственного назначения исключительно на публичных торгах и только определенной категории лиц.
3. ПРИОБРЕТЕНИЕ В БРАКЕ КВАРТИРЫ В НАЧАЛЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ТАКЖЕ СЧИТАЕТСЯ ИМУЩЕСТВОМ ПОЛУЧЕННЫМ В БРАКЕ.
Постановление Верховного Суда в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда: председательствующего – Ступак О. В., судей: Воробьевой И. А., Гулейкова И. Ю., Погребного С. А. (судья-докладчик), Хопты С. Ф., от 22 февраля 2023 года по делу №367/7692/17
https://reyestr.court.gov.ua/Review/109395241
Лицо обратился в суд с иском, в котором просил — признать недействительным и расторгнуть договор купли — продажи квартиры, признать за ним право собственности на ½ квартиры, истребовать ½ квартиры из чужого, незаконного владения, признать недействительным и отменить регистрацию прав собственности в чужое, незаконное владение . Свою позицию объясняет тем, что находясь в зарегистрированном браке с бывшей женой, они заключили предварительный договор с ООО с целью в будущем заключить и надлежаще оформить договор купли-продажи квартиры, принять в собственность от продавца однокомнатную квартиру. Обязательства по настоящему договору они выполнили, оплатив стоимость спорной квартиры. После расторжения брака бывшая супруга заключила новый договор с обществом, при условии, что они общими средствами уплатили стоимость данной квартиры. Бывшая жена зарегистрировала эту квартиру и без его согласия подарила своей матери.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, исходя из того, что супруги являются владельцами прав покупателя по предварительному договору купли-продажи. Однако такое право собственности нельзя отождествлять с правом собственности на имущественные права по квартире и с правом собственности на квартиру, поскольку на основании предварительного договора у покупателя не возникает право собственности на любое имущество, кроме прав, предусмотренных договором.
Суд апелляционной инстанции признал, что истец не имеет оснований для защиты своего права собственности.
Верховный суд удовлетворил иск частично, а именно отменил решение первой инстанции и апелляционной инстанции и назначил принять новое решение. Признал недействительным договор купли-продажи в отчужденной бывшей жене истца ½ части квартиры.
4. ПОТДЕЛАННЫЕ ДОКУМЕНТЫ НА ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ — ОСНОВАНИЕ ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ.
Постановление Верховного Суда в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда: председательствующего – Червинской М. Е., судей: Зайцева А. Ю., Коротуна В. М., Русинчука М. М., Титова М. Ю. (судья- докладчик), от 15 февраля 2023 года по делу №202/3058/19
https://reyestr.court.gov.ua/Review/109132152
Лицо обратилось в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи, отменить свидетельство права собственности на данную квартиру и прекратить право собственности ответчика на квартиру. Свой иск аргументировала тем, что ее проживая в квартире, где она была зарегистрирована, где съемщиком была ее покойная мать. Намереваясь приватизировать квартиру, она обратилась в исполнительный комитет, выдавший ей данное разрешение. Истец узнала что данная квартира была приватизирована ответчиком и отчуждена, хотя правовых оснований у ответчика на данную сделку не было.
Суд первой инстанции частично удовлетворил иск – отменено свидетельство о приватизации ответчика, признан недействительным договор купли-продажи, отменена государственная регистрация права на квартиру.
Апелляционная инстанция не удовлетворила иск ответчика по части признания недействительным свидетельства о праве собственности, прекращение права собственности отменено и принято в этой части новое решение об отказе в удовлетворении указанных требований.
Позиция Верховного суда – решение судов первой и второй инстанции в части исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и отмены государственной регистрации оставить по-прежнему. Решение о приватизации этой квартиры уполномоченными на это органами не принималось. Свидетельство о праве собственности на жилье не принималось, исполкомом не выдавалось, является поддельным. Приведенные обстоятельства ответчики не опровергли. Таким образом, установив, что Ответчик в установленном законом порядке право собственности на спорную квартиру не приобретала, а следовательно, не имела полномочий отчуждать ее.
3.Апрель
5. ПОКУПКА СПОРНОГО ИМУЩЕСТВА ПРИВОДИТ К РИСКАМ ЕГО ПОТЕРИ
Постановление Верховного Суда в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда: Осияна О. М. (судья-докладчик), Белоконь О. В., Сакары Н. Ю., от 26 апреля 2023 года по делу №344/15442/19
https://reyestr.court.gov.ua/Review/110486396
Лицо обратилось в суд с иском о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, земельного участка и отмены государственной регистрации. Исковое заявление мотивировано тем, что оно является владелицей квартиры, за которой также закреплен сарай площадью. На общем земельном участке находится другая квартира, которую Ответчик вместе с этим земельным участком продал Покупателю в соответствии с обжалованными им договорами купли-продажи.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, свою позицию мотивировал тем, что Ответчик, заведомо зная о том, что имущество спорное, во время судебного разбирательства сделал продажу спорного имущества покупателю.
Апелляционная инстанция поддержала решение первой инстанции об отмене договора купли – продажи квартиры.
Позиция Верховного суда – Покупателю было отказано в открытии кассационного производства. Ссылки кассационной жалобы на то, что наличие у истца права собственности на сарай не подтверждено, безосновательны. поскольку в деле судами установлено, что часть сарая, принадлежащего Истцу на праве частной собственности, заезд к последнему и земля под ним, охватываются земельным участком, приватизированным семьей другого лица, нарушающего права Истца.
6. ФИКТИВНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ — ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА НЕ ДАЕТ ВОЗМОЖНОСТИ ИЗБЕЖАТЬ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА ПРОСТРОЧЕННЫЕ ДОЛГИ.
Постановление Верховного Суда в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда: председательствующего – Луспеника Д. Д., судей: Воробьевой И. А., Гулька Б. И. (судья-докладчик), Коломиец Г. В., Лидовца Р. А., от 10 мая 2023 года по делу №755/17944/18
https://reyestr.court.gov.ua/Review/110849716
Лицо обратилось в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, отмены решения частного нотариуса о государственной регистрации прав и их обременений, обязательства частного нотариуса внести запись в Государственный реестр прав на недвижимое имущество об отмене государственной регистрации прав на указанную квартиру. Свою позицию мотивировал тем, что им были одолжены средства ответчикам, которые на них приобрели квартиру, и не вернули одолженную сумму согласно договору. За несколько дней до решения суда они на основании договора – купли продажи отчуждали данное имущество сыну от предыдущего брака одного из супругов ответчиков. Считая, что данная сделка является фиктивной, ведь возврат средств за данную сделку отсутствует.
Отказывая в удовлетворении, суд первой инстанции отметил, что истец не доказал, что договор купли-продажи, заключенный между ответчиками, фиктивным и, заключая его, стороны действовали без намерения создания соответствующих правовых последствий.
Апелляционная инстанция поддержала решение первой инстанции.
Верховный суд отменил решение апелляционного суда и отправил на повторное рассмотрение, мотивируя свою позицию тем, что не был детально исследован оспариваемый договор и не было принято во внимание, что данный договор вредит кредитору как возмездный так и безвозмездный.
Апелляционный суд на пересмотре решения признал, что договор купли продажи квартиры, заключенный ответчиками с сыном одного из них от прежнего брака, признан недейственным.
Один из должников подал жалобу в Верховный суд о том, что апелляционная инстанция не полностью исследовала все имеющиеся доказательства и дело было перенесено на повторное рассмотрение в апелляционную инстанцию.
Апелляционная инстанция исследовав все доказательства частично удовлетворила иск лица и признал договор купли — продажи недействительным.
Верховный суд на жалобу приобретателя данной квартиры отказал в удовлетворении иска. Свою позицию мотивировал тем, что заключение договора, который по своему содержанию противоречит требованиям закона, поскольку не направлен на реальное наступление оговоренных им правовых последствий, является нарушением Гражданского Кодекса Украины и Гражданско-правовой договор не может использоваться участниками гражданских отношений во избежание уплаты долга или исполнения судебного решение.
С уважением, адвокат по недвижимости ЮК ДОМПРАВО
